Kentsel dönüşüm süreci: riskli yapı tespitinden tapuya hukuki adımlar

Kısa cevap

• Süreç: Riskli yapı tespiti → tapuya şerh ve tebliğ → 15 gün itiraz süresi → malikler arasında karar → tahliye ve yıkım → yeni proje, ruhsat ve inşaat → kat irtifakı, iskân ve kat mülkiyeti.
• Karar nisabı: 9 Kasım 2023'ten beri “üçte iki” değil, hisseleri oranında salt çoğunluk (yarıdan fazla) yeterlidir.
• Anlaşmayan malik: Payı, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan maliklere açık artırmayla satılabilir.
• Kiracı: Tahliye edilmesi gerekir; şartları varsa bir defaya mahsus kira yardımı alabilir.
• Müteahhit: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı; teminat, süre ve arsa payı devri ayrıntılı yazılmalıdır.

6306 sayılı Kanun neyi düzenler?

Kamuoyunda “kentsel dönüşüm yasası” denen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem gibi afetlerde can ve mal kaybına yol açabilecek yapıların yenilenmesini düzenler. Kanun üç kavram üzerine kuruludur: riskli yapı (tek bir bina), riskli alan (bir bölge) ve rezerv yapı alanı (yeni yerleşim için ayrılan alan). İstanbul'daki dönüşümlerin büyük kısmı tek bina ölçeğinde, riskli yapı üzerinden ilerler.

2023 sonundaki değişikliklerle (7471 sayılı Kanun) uygulamanın merkezi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı oldu. Belediyeler (kanundaki adıyla “İdare”) ve bakanlığın il müdürlükleri de yetki devri ölçüsünde işlem yapar.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Tespit, öncelikle malik veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla, masrafı malike ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırılır. Tek bir malik bile, diğerlerinin onayı olmadan kendi bağımsız bölümünün bulunduğu bina için tespit yaptırabilir. Başkanlık veya belediye de tespiti resen yapabilir ya da maliklerden süre vererek isteyebilir.

Bina riskli bulunursa sonuç en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapunun beyanlar hanesine işlenir. Tebliğ ayrı ayrı yapılmaz: tespit tutanağı binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Kanuna göre ilanın son günü bütün hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Bu tebliğ usulü yüzünden e-Devlet bildirimlerinizi ve muhtarlık ilanını takip etmeniz gerekir. İtiraz süresi, size ayrıca bir yazı gelmesini beklemeden işlemeye başlar.

Riskli yapı tespitine itiraz

Riskli yapı tespitine karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz hakkı maliklere, kanuni temsilcilerine ve malik vefat etmişse mirasçılara aittir; kiracının itiraz hakkı yoktur. İtiraz, il müdürlüğüne ya da yetki devri varsa belediyeye yapılır ve üniversite öğretim üyeleri ile bakanlık/başkanlık personelinden oluşan yedi kişilik teknik heyet tarafından incelenir.

Teknik heyet raporu yalnızca itiraz sebebiyle sınırlı kalmadan teknik açıdan baştan sona inceler, gerekirse yerinde inceleme yapar ve nihai kararı verir. Heyet kararına karşı, 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı öngörülen otuz günlük süre içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Bir malikin itirazı karara bağlandıktan sonra, aynı rapor için başka bir malikin itirazı üzerine yeniden inceleme yapılmaz.

İtiraz ederken kendi bağımsız mühendislik değerlendirmenizi, yapının proje ve ruhsat belgelerini ve varsa daha önceki güçlendirme çalışmalarını sunmak itirazın gücünü artırır.

Kentsel dönüşümde karar: üçte iki mi, salt çoğunluk mu?

En çok aranan soru budur ve cevap değişti. 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun md. 6'daki “en az üçte iki” ibaresi “salt” olarak değiştirildi. Böylece 9 Kasım 2023'ten beri riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yapılmasına, parsellerin birleştirilmesine, kat karşılığı sözleşme yapılmasına ve payların satışına, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Salt çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır: arsa paylarının yarısından fazlasına sahip malikler karar alabilir. Ruhsat, yıkım ve diğer idari işlemler de bu karara dayanılarak yürütülür. Karar, anlaşan maliklerin imzaladığı karar tutanağı veya vekâletname ve sözleşme örnekleriyle belgelenir; uygulamada noter kanalıyla yapılması ispat açısından tercih edilir.

Yıkılmış bir binanın arsasında, maliklere yapılan tebligattan sonraki otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, idare acele kamulaştırma yoluna da gidebilir.

Anlaşmayan malik ne olur?

Salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını (veya teklifin incelenebileceği yeri) karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilanla bildirir. Bildirimde, on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payının Kanun kapsamında satılacağı da yazılır.

Süre sonunda katılmayan malikin arsa payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda satış gerçekleşene kadar tekrarlanır; anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere de satış yapılabilir. Paydaki ipotek ve haciz gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder.

Satış işlemi yargı kararıyla iptal edilirse pay kural olarak eski malike döner; iptal yalnızca bedelin eksik hesaplanması sebebiyle verilmişse, aradaki farkın eski malike ödenmesiyle yetinilir. Ayrıca yıkımdan sonra arsa için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava salt çoğunlukla karar alınmasını ve uygulamayı durdurmaz.

Anlaşmayan malik için asıl kritik nokta, teklifin bildirildiği andan itibaren işleyen on beş günlük süredir. Teklifi beğenmiyorsanız bu süre içinde karşı önerinizi yazılı olarak iletmeniz ve hukuki seçeneklerinizi değerlendirmeniz önemlidir.

Kentsel dönüşümde kiracının hakları

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere binayı tahliye edip yıktırmaları için en fazla doksan gün süre verilir. Bu süre bina içindeki herkesi bağlar; kiracı da binayı boşaltmak zorundadır. Kiralananın kullanımı imkânsız hâle geldiği için kira sözleşmesi uygulamada sona erer; kiracı, ödediği depozitonun ve kullanmadığı döneme ait peşin kiraların iadesini isteyebilir.

6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği md. 16'ya göre riskli yapıda kiracı olarak oturan veya işyeri işletenlere, Başkanlıkça belirlenen aylık kira yardımı tutarının iki katı kadar, bir defaya mahsus kira yardımı yapılabilir. Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde, riskli yapılarda il müdürlüğüne ya da yetki devri varsa belediyeye yapılır.

Maliklere ise riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay süreyle aylık kira yardımı yapılabilir; riskli ve rezerv yapı alanlarında süre 48 ayı geçmemek üzere belirlenir. Kira yardımı alan kişi, aynı kaynaktan kredi faiz desteğinden yararlanamaz; ikisinden birini seçmek gerekir. Tutarlar dönem dönem güncellendiği için başvurmadan önce Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve e-Devlet duyurularını kontrol edin.

Kiracı kira sözleşmesi bakımından ayrıca bir uyuşmazlık yaşıyorsa (depozito, peşin kira, tahliye tarihi), kira artışı ve tahliye rehberimizde anlattığımız zorunlu arabuluculuk kuralı burada da geçerlidir.

Müteahhit sözleşmesinde dikkat edilecekler

Dönüşümün en uzun ömürlü belgesi, maliklerle müteahhit arasındaki kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme taşınmaz devri borcu içerdiği için Yargıtay uygulamasında noterde düzenleme şeklinde yapılması aranır; adi yazılı sözleşme ya da yalnızca onaylı imza, arsa payı devri bakımından geçerlilik sorunu doğurabilir. Sözleşmede en az şunlar açıkça yer almalıdır:

• Paylaşım oranı ve her malike düşecek bağımsız bölümlerin kat, cephe, metrekare ve numarasıyla listesi; onaylı proje ve kat planı
• İnşaata başlama ve teslim tarihleri ile gecikme hâlinde aylık ceza veya kira tazminatı
• Müteahhidin kira yardımı ya da kira ödemesi taahhüdü ve ödeme tarihleri
• Arsa paylarının müteahhide inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli devri; tamamının işin başında devredilmemesi
• Banka teminat mektubu gibi teminatlar ve hangi aşamada iade edileceği
• Malzeme ve işçilik standardı, yapı denetim, iskân (yapı kullanma izni) alma yükümlülüğü ve süresi
• Ayıplara karşı sorumluluk, fesih şartları ve feshin sonuçları
• Vergi, harç ve abonelik masraflarını kimin karşılayacağı

6306 sayılı Kanun ayrıca bazı güvenceler öngörür. Müteahhit payına düşen bağımsız bölümler, inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda ve idarenin izniyle satılabilir. Kat irtifakı kurulana kadar müteahhide devredilen paylara, yapım işi dışındaki borçları için haciz konulamaz; ancak yapım işine başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar. Müteahhit bir yıl içinde işe başlamaz veya en az altı ay işi bırakırsa, malikler salt çoğunlukla sözleşmenin feshi için karar alıp Başkanlığa başvurabilir; Başkanlık müteahhide otuz gün süre verir ve işe dönülmezse sözleşme feshedilmiş sayılır.

Kentsel dönüşümde tapu işlemleri

1. Riskli yapı beyanı: Tespit, tapunun beyanlar hanesine işlenir. Bu beyan satışı engellemez; ancak alıcı binanın dönüşüm sürecinde olduğunu bilerek alır.
2. Yıkım sonrası tescil: Bina yıkılınca eski kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve malikler arsa payları oranında arsaya malik olarak yazılır. Paylardaki ipotek, haciz ve şerhler hisseler üzerinde devam eder.
3. Birleştirme ve ifraz: Tevhit, ifraz ve cins değişikliği işlemleri, salt çoğunluk kararına dayanılarak diğer maliklerin ayrıca onayı aranmadan yapılabilir.
4. Kat irtifakı: Yeni proje onaylanınca kat irtifakı kurulur; her malik sözleşmedeki bağımsız bölümün tapusunu bu aşamada alır. Eski paydaki ipotek gibi haklar, yalnızca o malike düşen yeni bağımsız bölüm üzerinde devam eder.
5. Kat mülkiyeti: Yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

6306 kapsamındaki pek çok işlem; noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ile damga vergisi gibi kalemlerden, Kanun md. 7'de sayılan şartlarla muaftır. Muafiyetin hangi işlemi ve hangi metrekareyi kapsadığı projeye göre değiştiği için işlem öncesinde tapu müdürlüğüne ve belediyeye teyit ettirmek gerekir. Malik vefat etmişse önce mirasçılık belgesi alınması ve payların mirasçılar adına geçirilmesi gerekir; bunun için veraset ilamı rehberimize bakabilirsiniz.

Kentsel dönüşüm sürecinde nereden başlamalı?

Riskli yapı raporu, itiraz süresi, salt çoğunluk kararı ve müteahhit sözleşmesi birbirine bağlı adımlardır ve her birinin kısa süreleri vardır. Sözleşmeyi imzalamadan önce tapu kaydınızı, rapor ve tebliğ tarihlerini, teklif edilen paylaşım oranını ve teminatları birlikte değerlendirmek, sonradan yaşanabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Malik ya da kiracı olarak durumunuzu incelemek isterseniz gayrimenkul ve kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.