Kira, tapu ve gayrimenkul uyuşmazlıkları
Kira artışından tahliyeye, kentsel dönüşümden tapu iptaline kadar taşınmazla ilgili uyuşmazlıklarda Üsküdar'daki büromuzdan, çoğunlukla İstanbul Anadolu Adliyesi'nde çalışıyoruz.
Gayrimenkul hukuku taşınmazların edinilmesini, kullanılmasını ve devrini; kira hukuku ise kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiyi düzenler. Taşınmazlar yüksek değerli olduğundan ve kira hukukunda kısa süreler bulunduğundan, işlemleri baştan doğru kurmak sonradan çıkacak uyuşmazlığın çoğunu önler.
Kira tarafında en sık karşılaştığımız konular kira artışı, kira tespit davası ve tahliyedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez; beş yılı dolduran kiralarda ise kira bedeli emsal kiralar da dikkate alınarak hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: kira borcunun ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ya da on yıllık uzama süresinin dolması gibi.
Tapu ve mülkiyet tarafında tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), ecrimisil ve elatmanın önlenmesi, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri üzerinde çalışıyoruz. Üsküdar ve çevresinde güncel bir konu olan kentsel dönüşümde, riskli yapı tespitine itiraz, malikler arasında karar alma ve müteahhitle yapılacak sözleşmenin incelenmesi aşamalarında maliklere ve kiracılara bilgi ve temsil sağlıyoruz.
Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarının çoğunda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu nedenle süreç genellikle bir ihtarname ya da arabuluculuk başvurusuyla başlar; dava, uzlaşma sağlanamazsa gündeme gelir. Her adımda sürenin, masrafın ve olası sonuçların ne olduğunu baştan açıkça anlatırız.
Hangi durumlarda başvurulur
- Ev sahibiniz yasal sınırın üzerinde kira artışı istiyor ya da siz kiracınızdan güncel kira bedelini alamıyorsunuz.
- Kiracınız kirayı ödemiyor, tahliye taahhüdüne uymuyor ya da yeni aldığınız evden çıkmıyor.
- Ev sahibiniz ihtiyaç ya da tadilat gerekçesiyle evi boşaltmanızı istiyor ve bunun hukuken geçerli olup olmadığını bilmiyorsunuz.
- Beş yılı aşan kira ilişkinizde kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası düşünüyorsunuz.
- Binanız riskli yapı ilan edildi; kat malikleri kararı, müteahhit sözleşmesi ya da kira yardımı konusunda ne yapacağınızı bilmiyorsunuz.
- Miras ya da ortak alımla hisseli hâle gelen bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyor ve ortaklığın giderilmesi gündemde.
- Bir taşınmazın tapusu muvazaalı bir işlemle, kötüye kullanılan bir vekâletnameyle ya da hatalı bir tescille başkasına geçmiş.
- Depozitonuz iade edilmiyor ya da çıkışta evdeki hasar ve aidat borcu konusunda anlaşmazlık var.
Süreç nasıl işler
- 01
Belgelerin incelenmesi
Kira sözleşmesini, tapu kaydını, ödeme dekontlarını ve varsa yazışmaları birlikte inceler; hangi sürelerin işlediğini ve hangi yolun uygun olduğunu belirleriz.
- 02
İhtar ve bildirimler
Kira artışı, temerrüt ya da ihtiyaç gibi durumlarda kanunun aradığı yazılı bildirimleri ve noter ihtarnamelerini doğru zamanda ve doğru içerikle hazırlarız.
- 03
Arabuluculuk
Zorunlu olduğu uyuşmazlıklarda arabuluculuk görüşmelerine katılırız. Anlaşma sağlanırsa belge, şartları uygunsa ilam niteliğinde olduğundan dava açmadan sonuç alınabilir.
- 04
İcra takibi ya da dava
Ödenmeyen kira ve tahliye taahhüdünde icra yolu, diğer tahliye sebeplerinde ve kira tespitinde sulh hukuk mahkemesinde dava, tapu iptalinde asliye hukuk mahkemesinde dava yürütülür.
- 05
Keşif, bilirkişi ve karar
Kira tespiti, ortaklığın giderilmesi ve tapu iptali gibi davalarda çoğunlukla taşınmazda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır; raporlara itirazları biz hazırlarız.
- 06
Kararın uygulanması
Kesinleşen ya da icra edilebilir kararın tahliye, tescil veya satış yoluyla uygulanmasını takip ederiz; gerekirse istinaf ve temyiz aşamalarını yürütürüz.
Bu alanda sunulan hizmetler
- Kira sözleşmesi hazırlama ve inceleme01
- Kira artışı uyuşmazlıkları ve kira tespit davaları02
- Tahliye takipleri ve tahliye davaları (ev sahibi ve kiracı tarafında)03
- Kentsel dönüşüm: riskli yapı tespitine itiraz, malik kararları ve müteahhit sözleşmeleri04
- Tapu iptali ve tescil davaları05
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları06
- Kat mülkiyeti, site yönetimi ve aidat uyuşmazlıkları07
- Ecrimisil ve elatmanın önlenmesi davaları08
- Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri09
Görüşmeye getirmeniz faydalı belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa ekleri, önceki sözleşmeler
- Kira ödeme dekontları ve banka hesap hareketleri
- Tapu kaydı, takyidat belgesi ya da tapu senedi
- Taraflar arasındaki ihtarnameler, mesajlar ve e-postalar
- Tahliye taahhütnamesi ya da arabuluculuk tutanakları
- Kentsel dönüşümde riskli yapı tespit raporu, tebligatlar ve kat malikleri toplantı kararları
- Müteahhitle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da taslağı
- Mirasla edinilen taşınmazlarda veraset ilamı ve nüfus kayıtları
Ücret ve masraflar nasıl belirlenir
Avukatlık ücreti, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu'nun 164. maddesi çerçevesinde avukat ile müvekkil arasında yazılı sözleşmeyle belirlenir. Ücret, her yıl Türkiye Barolar Birliği'nce yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ndeki (AAÜT) tutarların altında olamaz. Tarifede gayrimenkul davaları için ayrı esaslar vardır: tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli, kira tespitinde belirlenen kira farkının bir yıllık tutarı, tapu iptalinde taşınmazın değeri esas alınır. Ücreti, dosyanın türünü ve kapsamını gördükten sonra yazılı olarak bildiririz.
Avukatlık ücretinden ayrı olarak yargılama giderleri vardır: başvuru ve karar harçları, tebligat ve keşif masrafları, bilirkişi ücreti. Tapu iptali ve ortaklığın giderilmesi gibi davalarda harç ve keşif masrafı taşınmazın değerine göre belirgin bir tutara ulaşabilir. Davayı kaybeden taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve tarifeye göre hesaplanan vekâlet ücretini ödemeye mahkûm edilir. Zorunlu arabuluculukta taraflar anlaşamazsa ilk iki saatlik arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve daha sonra yargılama gideri olarak haklı çıkmayan taraftan alınır; anlaşma hâlinde ücreti kural olarak taraflar eşit öder.
Sık sorulan sorular
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez. Bu oran her ay TÜİK verilerine göre açıklanır; kira yılınızın başladığı aydan önceki ayın oranına bakmanız gerekir. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır. Beş yılı dolduran kiralarda ise kira bedeli emsallere göre kira tespit davasıyla yeniden belirlenebilir.
10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitiminden sonra on yıllık uzama süresi dolunca, ev sahibi sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde on yıl kiranın başlangıcından itibaren hesaplanır. Sürelerin hesabı sözleşmeye göre değiştiğinden bildirim öncesinde tarihlerin birlikte kontrol edilmesi faydalıdır.
Kiracıyı çıkarmak için açılan dava ne kadar sürer?
Süre tahliye sebebine göre çok değişir. Kira borcunun ödenmemesi ve tahliye taahhüdünde icra yolu çoğu zaman daha hızlı sonuç verir. İhtiyaç ve yeniden inşa gibi sebeplerde önce arabuluculuk, ardından sulh hukuk mahkemesinde dava gerekir; ilk derece aşaması somut dosyaya göre birkaç aydan bir yılı aşan sürelere kadar uzayabilir, istinaf aşaması buna eklenir.
Tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten bu yana dava şartıdır. İcra İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri, örneğin kira borcunun ödenmemesi ya da yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle başlatılan takipler, bu zorunluluğun dışındadır. Ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında da arabuluculuk zorunludur.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya artış talebini yazılı olarak bildirmişse, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni dönem içinde de açılabilir. Bu zamanlamayı kaçırmak, tespit edilen kiranın bir dönem sonra uygulanması sonucunu doğurabilir.
Kira tespit ya da tahliye davası avukatlık ücreti nasıl belirlenir?
Ücret, avukatla yapılan yazılı sözleşmeyle belirlenir ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin altında olamaz. Tarife tahliye davalarında bir yıllık kira bedelini, kira tespitinde belirlenen kira farkının bir yıllık tutarını esas alır. Kentsel dönüşüm, tapu iptali ve ortaklığın giderilmesi davalarında ise işin türüne ve taşınmazın değerine göre farklı esaslar uygulanır; somut tutarı dosyayı gördükten sonra yazılı olarak bildiririz.
Kentsel dönüşümde karar için kaç malikin onayı gerekir?
6306 sayılı Kanun'da 2023 yılında yapılan değişiklikle riskli yapılarda yeni uygulama kararları, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır; önceki üçte iki çoğunluk kuralı değişmiştir. Karara katılmayan maliklerin payları kanundaki usule göre öncelikle diğer paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Riskli yapı tespitine itiraz ve idari işlemlere karşı dava için kısa süreler bulunduğundan tebligat tarihini not etmek ve süreleri kontrol etmek önemlidir.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her hukuki mesele kendine özgü koşullar içerir; somut durumunuz için görüşme talep ediniz.
Hukuki meselenizi paylaşın.
Randevu talebinizi iletin; en kısa sürede size dönüş yapalım. Acil durumlar için telefonla ulaşabilirsiniz.